ABUSO EDILIZIO E ASSENZA DI AGIBILITÀ
Il caso:
– Stipula del contratto di locazione commerciale (2015): Il contratto prevedeva che il conduttore accettasse lo stato di fatto e di diritto dell’immobile, esonerando il locatore da interventi di adeguamento normativo.
– Subentro nel contratto (2022): L’attrice è subentrata al coniuge nella conduzione del locale e nell’attività di gelateria-pasticceria.
– Problemi di agibilità e difformità edilizie: L’immobile locato è risultato privo di agibilità e in parte abusivo, con necessità di una sanatoria edilizia.
– Inattività del locatore: Nonostante i solleciti, il locatore non si è attivato per risolvere i problemi edilizi che impedivano l’attività commerciale.
– Contestazione del convenuto-locatore: Il locatore ha ribadito che l’immobile era stato accettato dal conduttore nello stato in cui si trovava e che eventuali adeguamenti erano a carico del conduttore.
Le questioni di diritto:
– Responsabilità del locatore per l’agibilità: Non si può configurare un inadempimento del locatore per mancanza del certificato di agibilità, salvo specifica pattuizione contrattuale che lo obblighi.
– Obblighi del conduttore: Spetta al conduttore verificare preventivamente la sussistenza delle condizioni necessarie (amministrative e tecniche) per l’esercizio dell’attività commerciale.
– Onere della prova: È a carico della parte attrice-conduttore dimostrare e specificare i difetti dell’immobile e la loro rilevanza ai fini della presunta inagibilità.
– Irrilevanza della carenza documentale generica: La sola indicazione di una domanda di sanatoria edilizia pregressa non costituisce prova sufficiente del grave inadempimento del locatore.
